ΠΡΟΤΑΣΗ ΔΙΑΛΥΣΗΣ ΣΥΛΛΟΓΟΥ "ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΠΝΕΥΜΑ ΕΠΙΔΑΥΡΟΥ"

Θέμα : Ανακοίνωση πρότασης διάλυσης του Συλλόγου «Φύση και Πνεύμα Επιδαύρου»

Κυρίες και Κύριοι συνιδιοκτήτες,

Η Προσωρινή Επιτροπή του Συλλόγου "Φύση και Πνεύμα Επιδαύρου" και η νομική σύμβουλος κυρία Καζαντζή Αθανασία ανακοινώνουν ότι εγκρίθηκε το καταστατικό του Συλλόγου (απόφαση υπ’ αριθμ. 874/2012 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών). Το επόμενο βήμα πρέπει να είναι η διενέργεια Γενικής Συνέλευσης (αυτό προγραμμάτίζεται για το διάστημα 1-15 Νοεμβρίου) και η εκλογή Διοικητικού Συμβουλίου. Ωστόσο, κρίνουμε απόλυτα αναγκαίο να κάνουμε μια αποτίμηση της υπάρχουσας κατάστασης, μετά την προσπάθεια των τριών τελευταίων χρόνων - με την στήριξη του 1/4 των συνιδιοκτητών - να βρεθεί λύση στην εκκρεμότητα 35 χρόνων με ρεαλισμό και νόμιμο τρόπο (δηλαδή, να ληφθεί απόφαση μετά από πλήρη ενημέρωση του τι πραγματικά ισχύει νομικά, σε σχέση με όσα παρουσιάζονταν μέχρι τώρα ως αιτίες καθυστέρησης) και - κατόπιν αυτής της αποτίμησης - να διατυπώσουμε την πρότασή μας ως προς την ύπαρξη του Συλλόγου :

1. ΔΥΝΑΜΗ ΚΑΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΤΟΜΙΚΑ

Έχουμε επανειλημμένα ενημερώσει τα τρία τελευταία χρόνια τα ακόλουθα (προσπαθώντας να κατανοήσουν οι συνιδιοκτήτες ότι ήταν ανακριβή όσα είχαν ειπωθεί από τους πωλητές τους όταν αγόραζαν στην διάρκεια της 35ετίας  - όλα δε τα κατωτέρω, είναι απόλυτα τεκμηριωμένα νομικά)  :

- Σήμερα και εξαρχής, ουδείς από τους συνιδιοκτήτες κατέχει με την νομική έννοια "οικόπεδο" επί συγκεκριμένου  σημείου της έκτασης (γιατί νομικά δεν έχει γίνει κατάτμηση). Εξάλλου, με έμφαση υπογραμμίζεται ότι η έκταση είναι χαρακτηρισμένη - ήδη πέραν της εικοσαετίας - ως δάσος και δασική σε ποσοστό 92 %, οπότε εμπίπτει στις σχετικές εκ του Συντάγματος  απαγορεύσεις δόμησης (δεν είναι δασικά μόνον τα 131 στρέμματα - δηλαδή το υπόλοιπο 8% - και είναι τα μόνα "αξιοποιήσιμα").

- Σήμερα και εξαρχής, ο κάθε συνιδιοκτήτης κατέχει απλά "μερίδιο εξ αδιαιρέτου" (ένα ή περισσότερα χιλιοστά επτακοσιοστά) στο σύνολο της έκτασης των 1.700 στρεμμάτων. Για την έννοια της "εξ αδιαρέτου" συνιδιοκτησίας, υπάρχει για ενημέρωσή σας από 2 Δεκεμβρίου 2011 ειδική ανάρτηση σε αυτή την ιστοσελίδα.   

- Σήμερα και εξαρχής, ουδείς έχει δικαίωμα μόνος του να επέμβει ή να χρησιμοποιήσει για προσωπικούς του λόγους ούτε μία σπιθαμή από την συνολική έκταση των 1700 στρεμμάτων.

- Σήμερα και εξαρχής, ουδείς μπορεί μόνος του να προστατέψει το μερίδιό του από οποιονδήποτε θελήσει να καταχρασθεί το σύνολο ή μέρος της έκτασης (π.χ. η ιχθυοκαλλιεργητική).

Επομένως, για να αξιοποιήσει ο κάθε συνιδιοκτήτης ξεχωριστά το μερίδιό του, η μόνη επιλογή είναι να αξιοποιηθεί η έκταση στο σύνολό της (ή να προστατευθεί νομικά επίσης στο σύνολό της). Δηλαδή, ο κάθε συνιδιοκτήτης πρέπει να ευρίσκεται σε επικοινωνία και συνεργασία με τους υπόλοιπους κατόχους μεριδίων.

- Προκειμένου λοιπόν για το σύνολο της έκτασης, υπάρχουν τρεις εκδοχές αξιοποίησης (εξ όσων εμείς έχουμε διερευνήσει) και ένας τρόπος νομικής προστασίας :

Εκδοχή A. 

Α1. Να γίνει "τακτοποίηση" όλων των συνεταιρισμών από πλευράς Πολιτείας μαζικά ή

Α2. Να διεκδικηθεί δικαίωση μέσω της δικαστικής οδού (κατάθεση αγωγής) για τον συγκεκριμένο Συνεταιρισμό Καλλιτεχνών "Αγιος Πορφύριος". 

Έχει δηλωθεί στους συνιδιοκτήτες ότι για τις παραπάνω εκδοχές, δεν υπάρχουν οι νομικές προϋποθέσεις δικαίωσης για την περίπτωσή μας.

Αυτό γιατί - εκτός των άλλων νομικών αδυναμιών - και στις δύο εκδοχές Α1. και Α2. προϋποτίθεται η εμφάνιση ή κατάθεση αγωγής και από το 100 % των συνιδιοκτητών (περίπου 800 άτομα) την συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Αυτό θεωρείται πρακτικά εξαιρετικά δύσκολο, αφού αρκεί έστω και ένας να μην ευρίσκεται ή να μην συμφωνεί για οποιοδήποτε λόγο και το αποτέλεσμα δεν επιτυγχάνεται .

Εκδοχή Β.

Πώληση της έκτασης. Η εκδοχή αυτή απαιτεί την εμφάνιση και υπογραφή του 100 % των συνιδιοκτητών (περίπου 800 άτομα) σε ισάριθμα συμβόλαια αγοραπωλησίας με τον αγοραστή. Αυτό θεωρείται πρακτικά εξαιρετικά δύσκολο, αφού αρκεί έστω και ένας να μην ευρίσκεται ή να μην συμφωνεί για οποιοδήποτε λόγο και το αποτέλεσμα δεν επιτυγχάνεται.

Εκδοχή Γ.

Εκμίσθωση (ενοικίαση) της έκτασης. Στην περίπτωση αυτή περικλείεται και η μακροχρόνια εκμίσθωση (π.χ. για 50 χρόνια), οπότε επιτρέπεται στον μισθωτή/επενδυτή να υλοποιήσει το επιχειρηματικό πλάνο του μόνον για τα  131 μη δασικά "αξιοποιήσιμα" στρέμματα π.χ. για δόμηση, φωτοβολταϊκά ή καλλιέργεια και άρα να εκφράσει ενδιαφέρον. Η εκδοχή αυτή απαιτεί την εμφάνιση, έγκριση εκμίσθωσης και υπογραφή των συνιδιοκτητών που κατέχουν μόνον το 50 % +1 των μεριδίων. Οι υπόλοιποι υποχρεούνται να αποδεχθούν την απόφαση της πλειοψηφίας και δεν χάνουν τα δικαιώματά τους, αλλά λαμβάνουν το αναλογούν σε αυτούς μέρος του μισθώματος (ενοικίου). 

Το ύψος του μισθώματος (ενοικίου) και ο τρόπος είσπραξής του υπέρ του οφέλους των συνιδιοκτητών, είναι καθαρά θέμα διαπραγμάτευσης κατά περίπτωση.

- Τέλος, η νομική προστασία της έκτασης είναι δυνατή και αποτελεσματική μόνο αν την υποστηρίζουν όσοι κατέχουν το 50%+1 των μεριδίων.     

2. ΔΥΝΑΜΗ ΚΑΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΟΥ ΚΑΛΛΙΤΕΧΝΩΝ «ΑΓΙΟΣ ΠΟΡΦΥΡΙΟΣ»

Το νομικό πρόσωπο που ήταν ήδη γνωστό στους συνιδιοκτήτες, είναι ο περίπου προ τριακονταπεντατίας ιδρυθείς Συνεταιρισμός Καλλιτεχνών «Άγιος Πορφύριος».

‘Εχει εξηγηθεί διεξοδικά ότι η νομική ισχύς του είναι τέτοια που δεν μπορεί να εκπροσωπεί τους συνιδιοκτήτες, που έχουν μεν οι ίδιοι την κυριότητα της έκτασης με συμβόλαια αγοραπωλησίας, όμως, δεν είναι όλοι μέλη του Συνεταιρισμού (άλλοι κατ’ επιλογή τους - για διάφορους λόγους - και άλλοι με ευθύνη της προηγούμενης Διοίκησης) και άρα δεν μπορούν να εκπροσωπηθούν από τον Συνεταιρισμό. Το καθεστώς αυτό δεν μπορεί νομικά να αλλάξει. Ας σημειωθεί  ότι αυτήν την νομική αδυναμία εκπροσώπησης εκμεταλλεύθηκε η ιχθυοκαλλιεργητική και χρησιμοποιεί ήδη επί δεκαετία τον δρόμο χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα υπέρ όλων των συνιδιοκτητών και με άγνωστες εξελίξεις για το μέλλον. Αυτό γιατί σήμερα μεν ουδείς αντιδρά, ενώ προ δεκαετίας αυτό έγινε με την ανοχή (τουλάχιστον) της προηγούμενης Διοίκησης του Συνεταιρισμού.

Το νομικά παράδοξο - τουλάχιστον - καθεστώς, συμπληρώνεται με το ότι ο Συνεταιρισμός θα έπρεπε νομικά να είναι ιδιοκτήτης της έκτασης με 1 (ένα) συμβόλαιο, ώστε να έχει τις προϋποθέσεις να υπαχθεί στις όποιες «τακτοποιήσεις» από την Πολιτεία - αν ποτέ υπάρξουν - μαζί με τους υπόλοιπους Συνεταιρισμούς. Άρα δεν αναμένεται να τύχει «τακτοποίησης».
Ας σημειωθεί, τέλος, ότι η προηγούμενη επί 35ετία Διοίκηση του Συνεταιρισμού που απομακρύνθηκε κατόπιν δικαστικών διαδικασιών, δεν προσήλθε να παραδώσει τα Βιβλία και το Ταμείο του Συνεταιρισμού.
.  

3. ΔΥΝΑΜΗ ΚΑΙ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΣΥΛΛΟΓΟΥ "ΦΥΣΗ ΚΑΙ ΠΝΕΥΜΑ ΕΠΙΔΑΥΡΟΥ"

Ο Σύλλογος «Φύση και Πνεύμα Επιδαύρου» προτάθηκε να δημιουργηθεί κατά την συγκέντρωση του Οκτωβρίου 2010 στο Γκάζι, για να καλύψει το παραπάνω νομικό κενό του Συνεταιρισμού «Άγιος Πορφύριος». Έχει δε σαν πρωταρχικό στόχο του την οργάνωση και διατήρηση σε επικοινωνία και συνεργασία των συνιδιοκτητών, ώστε, όταν παρουσιασθεί οποιαδήποτε ευκαιρία να είναι δυνατή η αξιοποίηση της κοινής έκτασης (και άρα έτσι να ωφεληθεί και ο κάθε συνιδιοκτήτης ξεχωριστά)  αλλά και η νομική της προστασία. 

Ο Σύλλογος - με την προσωπική προσπάθεια των μελών της Διοικούσας Επιτροπής και κυρίως του κ. Μαυρίδη - είχε μέχρι τον Νοέμβριο του 2011 επικοινωνήσει / ενημερώσει / προσκαλέσει στην συγκέντρωση στο ξενοδοχείο "President" τον Νοέμβριο 2011, συνιδιοκτήτες που κατείχαν περίπου το 90 % των μεριδίων. Με το υπόλοιπο 10 % δεν κατέστη δυνατή η επικοινωνία, γιατί πρόκειται για συνιδιοκτήτες που έχουν με τα χρόνια αλλάξει διευθύνσεις και τηλέφωνα, αλλά πάντως η έλλειψη επικοινωνίας μαζί τους δεν καθορίζει τις εξελίξεις.  

Μέχρι σήμερα, ανταποκρίθηκαν και έχουν εγγραφεί στον Σύλλογο συνιδιοκτήτες που αντιπροσωπεύουν περίπου το 25 % των μεριδίων και αντίστοιχη ήταν η παρουσία των συνιδιοκτητών στην συγκέντρωση στο "President". 

Αυτό το ποσοστό είναι το μισό από το 50%+1 που κατ' ελάχιστον απαιτείται για να αξιοποιηθεί οποιαδήποτε ευκαιρία ενδιαφέροντος από επενδυτή.

Επίσης, είναι το μισό από το 50 %+1 που κατ' ελάχιστον απαιτείται για να υποστηριχθεί νομικά με αξιώσεις δικαίωσης η όποια διεκδίκηση, αφού σε αντίθετη περίπτωση οι διεκδικούντες θα είναι μειοψηφία.

4. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

Γίνεται φανερό από τα ανωτέρω στο 1., 2. και 3.εκτεθέντα :

Α. Η μόνη ρεαλιστική περίπτωση δυνατότητας αξιοποίησης ή/και ικανής νομικής εκπροσώπησης των συνιδιοκτητών, είναι αν εγγραφούν στον Σύλλογο όσοι κατέχουν κατ’ ελάχιστον το 50 %+1 των μεριδίων (851 μερίδια). Με τα δεδομένα που υπάρχουν, η περίπτωση αυτή είναι πρακτικά δυνατή και εξαρτάται απόλυτα από την θέληση των συνιδιοκτητών, αφού το 90 % εξ αυτών έχουν ενημερωθεί.

Β. Με την υπάρχουσα συμμετοχή, ο Σύλλογος δεν μπορεί να είναι νομικά αποτελεσματικός σε οποιαδήποτε περίπτωση αξιοποίησης, αφού τα μέλη του δεν συγκεντρώνουν το ελάχιστο 50 %+1 των μεριδίων. 
Γ. Με την υπάρχουσα συμμετοχή, ο Σύλλογος δεν μπορεί να είναι νομικά αποτελεσματικός σε οποιαδήποτε περίπτωση ανάγκης νομικής προστασίας από προσβολέα νομής (όπως η ιχθυοκαλλιεργητική), αφού τα μέλη του δεν συγκεντρώνουν το ελάχιστο 50 %+1 των μεριδίων.

Δ. Ο Σύλλογος αδυνατεί να αντιμετωπίσει τα λειτουργικά έξοδά του, αφού έχει την οικονομική υποστήριξη των συνιδιοκτητών που κατέχουν μόνο το 25%, ενώ μέχρι τώρα λειτούργησε χωρίς γραφεία και με προσωπική εργασία μελών του καθώς και χρήση προσωπικής υλικοτεχνικής υποδομής (υπολογιστή, τηλέφωνα κλπ.).   

Ε.Έχει δημιουργηθεί ηθικό θέμα άνισης μεταχείρισης εις βάρος του 25% των συνιδιοκτητών που συμμετέχουν και στήριξαν οικονομικά τον Σύλλογο, έναντι όσων δεν συμμετέχουν αλλά δυνητικά θα καρπωθούν όσα έγιναν μέχρι τώρα για όλους ή πιθανόν θα γίνουν στο μέλλον.

5. ΑΠΟΦΑΣΗ

Κατόπιν των ανωτέρω συμπερασμάτων, τα μέλη της Προσωρινής Διοικούσας Επιτροπής του Συλλόγου "Φύση και Πνεύμα Επιδαύρου" ανακοινώνουν - με λύπη τους αλλά και τιμώντας όσους συνιδιοκτήτες έγιναν μέλη του - ότι κατά την Γενική Συνέλευση θα εισηγηθούν την διάλυση του Συλλόγου. Στην απόφαση αυτή κατέληξαν γιατί :

Α. Θεωρούν ότι έχει λόγο να υφίσταται ο Σύλλογος, μόνον εάν μπορεί να είναι αποτελεσματικός στους στόχους του (που προϋποθέτει την ενσυνείδητη συμμετοχή του 50 %+1). Στις συγκεκριμένες συνθήκες π.χ., όπως έχει αναφερθεί ήδη από το 2011, απαιτούνται αρχικά και επειγόντως νομικές ενέργειες κατά της ιχθυοκαλλιεργητικής - που θα αποσκοπούν και στην διεκδίκηση είσπραξης ετήσιας αποζημίωσης για την χρήση του δρόμου εάν δεν επιτευχθεί απομάκρυνσή της - και δεν υπάρχουν οι προϋποθέσεις για αυτό.

Β. Ανεξάρτητα από την αναποτελεσματικότητα, θεωρείται ότι δεν είναι έντιμο να  ζητείται να συνεισφέρουν και να επιβαρύνονται οικονομικά μόνο το 25% των συνιδιοκτητών, ενώ το υπόλοιπο 65% που έχει πληροφορηθεί την ύπαρξη του Συλλόγου «Φύση και Πνεύμα Επιδαύρου» δεν επιθυμεί να συμμετάσχει σε αυτόν και τα βάρη του.  

Γ. Αποδέχονται και σέβονται την επιλογή της πλειοψηφίας του 65% ότι - προφανώς - δεν εκτιμούν την χρησιμότητα του Συλλόγου. 

Θα ήθελαν όμως και έχουν χρέος να επισημάνουν για την ενημέρωση όλων, ότι με την στάση τους αυτή - αν δεν έχει συνειδητοποιηθεί από μέρους τους - συμβάλλουν στο οριστικό και 100% αδιέξοδο και απαξίωση της έκτασης (που αφορά σε όλους ανεξαιρέτως) για τους εξής λόγους :

1. Κατ' αρχήν, λόγω απώλειας της μεταξύ των συνιδιοκτητών ανάγκης άμεσης επικοινωνίας για οποιαδήποτε αιτία (κάτι που είναι προϋπόθεση για κάθε περίπτωση και εξαιρετικά σημαντικό να υπάρχει όταν χρειαστεί και που - αν χαθεί πάλι με την πάροδο του χρόνου - είναι επίπονο, χρονοβόρο  και με οικονομικό κόστος να ξαναγίνει).

2. Λόγω απώλειας της νομικά απόλυτα επιβαλλόμενης συνεργασίας / συνυπογραφής για οποιαδήποτε περίπτωση αξιοποίησης  - χωρίς δε εναλλακτική λύση - και που υπαγορεύεται εξ ανάγκης λόγω της «εξ αδιαιρέτου» συνιδιοκτησίας. Είναι δε νομικά αντιφατικό αλλά και πρακτικά αδύνατο κάποιος να αγόρασε με αυτό τον όρο και τώρα να επιδιώκει ή να προσδοκά αξιοποίηση χωρίς δεσμεύσεις / υποχρεώσεις εξ αυτού του όρου.
3. Λόγω έκθεσης της έκτασης στις κακές προθέσεις τρίτων, αφού δεν θα υπάρχει η εκ του νόμου απαιτούμενη αντίδραση από μέρους της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών (π.χ. κατά ιχθυοκαλλιεργητικής).

Τέλος, επισημαίνεται ότι η στάση αυτή οδηγεί τους ίδιους αλλά και τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες που έχουν κατανοήσει τι σημαίνει "εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία", για οποιοδήποτε θέμα στο μέλλον σχετικό με τα εξ αδιαιρέτου μερίδιά τους στην έκταση, να έχουν υποχρέωση και μοναδική επιλογή να ορίζουν ατομικά ο καθένας δικηγόρο ή μηχανικό ή οποιονδήποτε άλλον επαγγελματία και με ανάλογο ατομικό οικονομικό κόστος.

Δεν υπάρχει το άλλοθι της άγνοιας ή της ελλιπούς ενημέρωσης και δεν θα είναι νομικά επιτρεπτό και ηθικά θεμιτό να απευθύνονται σε οποιονδήποτε άλλον - έστω και αν χρημάτισε μέλος Διοίκησης οποιουδήποτε συλλογικού οργάνου στο παρελθόν - για να επιλύσουν το όποιο πρόβλημά τους.

Επισήμανση

Για ενημέρωση επί τηλεφωνικών ερωτημάτων που έχουν τεθεί, επισημαίνεται ότι μέλη του Συλλόγου "Φύση και Πνεύμα Επιδαύρου" είναι μόνον όσοι έχουν αποστείλει την αίτηση που είναι ανηρτημένη σε αυτό το site με ημερομηνία 3 Νοεμβρίου 2010 και έχουν καταβάλει το ποσό των 60 €. Κάποιοι συνιδιοκτήτες κατέβαλαν τα 60 € κατά την συγκέντρωση της 27ης Οκτωβρίου 2010 στο Γκάζι και άλλοι κατέθεσαν αργότερα στην τράπεζα. Όσοι δεν έχουν κάνει αυτά τα δύο βήματα δεν έχουν καταστεί μέλη του Συλλόγου.

Η Προσωρινή Διοικούσα Επιτροπή

Α. Βασιλοπούλου

Ν. Γκουβάτσος

Κ. Μαυρίδης